Scenderà il costo degli uffici a Tirana

Il mercato degli uffici è uno dei segmenti più dinamici del mercato immobiliare a Tirana. Le agenzie immobiliari affermano che la domanda per gli ambienti aziendali è in costante aumento, sia da parte di albanesi che di stranieri. I prezzi non riflettono cambiamenti nel 2018, ma gli operatori del mercato temono la loro caduta a causa dell’eccesso di offerta dell’offerta di torri, mentre l’Albania è caratterizzata da piccole imprese con 1-4 dipendenti. Al momento, i prezzi degli uffici a Tirana sono tra i più alti nei Balcani occidentali, secondo Colliers International. Come configurare la crescita delle scorte negli uffici nel mercato degli affitti. Cattive notizie per i cittadini di Tirana che hanno finora affittato una fonte di reddito …

Di Ledina Loga

Gli uffici sono uno dei segmenti più dinamici nel mercato immobiliare della capitale. Oggi ci sono circa 108 mila metri quadrati di area ufficio a disposizione nella capitale, i principali centri di Tirana, secondo Colliers International, ed è praticamente offerte incommensurabili provenienti da appartamenti sparsi in tutta la capitale che hanno servito nel corso degli anni come una fonte di reddito per le famiglie o individui che hanno scelto di affittarli. Con la costruzione di torri a Tirana, alcune delle quali destinate agli uffici, si prevede che il loro stock crescerà di circa 80 mila m2, ovvero il 74% in più.

Questo significativo aumento, quasi raddoppiato, secondo Stela Dhami, di Colliers International, dovrebbe riformare completamente il mercato degli affitti degli uffici, aumentando la pressione sui tagli dei prezzi, spostando le aziende in ambienti più strutturati e diminuendo l’interesse per gli uffici .

Il piano generale e le torri approvate nel centro di Tirana avranno un impatto diretto sul mercato degli uffici a medio e lungo termine, sia dal lato dell’offerta che dal lato dei prezzi, secondo la signora Dhami.
I progetti che dovrebbero aggiungersi all’offerta dell’ufficio sono Downtown 1 Project, MET Tirana Building, Archea (4 sempreverde) Tower, National Arena e Eyes of Tirana.

Downtown 1

Il progetto Downtown 1 è un edificio misto, nel viale “Bajram Curri”. L’edificio di 37 piani, con un’altezza di 140,6 metri, offrirà 17 piani con uffici di alta qualità, con uno spazio totale di 32.000 m².

MET Tirana Building

MET Tirana Building è una nuova torre combinata a 12 piani nel cuore della città. Il progetto fornirà un totale di 12.000 m² di uffici di classe A.

Archea (4 sempreverdi)

Archea (4 sempreverdi) è una torre alta 85 metri nel cuore di Tirana. Dopo essere stato inattivo sul mercato per un periodo di 6-7 anni, nella seconda metà del 2018 il progetto ha ripreso i lavori di costruzione. Una volta completata, una parte della superficie totale costruita, circa 4500 metri quadrati, si unirà alla fornitura di ufficio, mentre lo spazio rimanente, con altri segmenti immobiliari.

Arena Nazionale

National Arena è il nuovo progetto che si terrà allo stadio “Qemal Stafa”, che oltre allo stadio e all’area sportiva offrirà uffici, negozi e hotel. Lo spazio ufficio che sarà fornito dalla National Arena sarà di circa 10.000 m².

L’occhio di Tirana

Il Tirana Eye è composto da un edificio a 26 piani ad uso misto con una superficie di 63.500 m² che sarà costruito all’inizio di via Kavaja, una delle principali arterie della capitale. Il progetto aumenterà l’offerta sul mercato degli uffici con un’area di 21.000 m².

Il futuro è in discussione

Genc Zike di DevInf, dice che il futuro del mercato degli uffici è in discussione. Zike pensa che il prezzo scenderà a causa dell’elevato importo dell’offerta. Aggiunge che attualmente non esiste alcuna iniziativa per le zone economiche libere.

Il completamento dei progetti di costruzione e di altri progetti approvati avrà un impatto significativo sullo stock di ufficio, aggiungendo le offerte per l’ufficio. Quest’ultimo avrà un impatto sul calo dei prezzi degli affitti, che sono attualmente registrati come il più alto nei Balcani occidentali.

Colliers International ha previsto il trasferimento delle aziende, in particolare quelle presenti nello spazio di bassa qualità di oggi.

Torri e uffici

Il master plan e le torri approvati nel centro di Tirana avranno un impatto diretto sul mercato degli uffici a medio e lungo termine, sia dal lato dell’offerta che dal lato dei prezzi

Cattive notizie per la famiglia di proprietari

Qyteti i Tiranës është qendër jo vetëm e Shqipërisë, por e të gjithë trevave shqipfolëse. Thuajse një e treta e gjithë popullsisë së vendit është e përqendruar në kryeqytet, po ashtu edhe ekonomia. Gati gjysma e bizneseve janë të vendosura në kryeqytet.
Përqendrimi i sipërmarrjeve në Tiranë dhe mungesa e qendrave të strukturuara të biznesit ka qenë një shans për shumë familjarë që zotëronin pasuri të paluajtshme sidomos në katet e para të banesave.

Le rendite soddisfacenti sono state un modo costante per assicurarsi un reddito per molti di loro. Ma ora ci si aspetta che questo segmento subisca colpi. Il dhami di Colliers dice che è inevitabile che con la crescita del magazzino dell’ufficio diminuiscano l’interesse per gli appartamenti, così come i prezzi. Questo sarà il secondo colpo, dopo la chiusura dei punti di scommessa, aggiungendo l’offerta di spazi liberi nella capitale e facendo pressione sulla caduta degli affitti. LEGGI INTERVISTA COMPLETA: http://www.monitor.al/ne-vitin-2019-mbioferta-do-te-sjelle-ulje-cmimesh-per-qirate-e-zyrave/

Office Market, insostenibile

Secondo le ricerche di mercato che Colliers Interantional Albania svolge periodicamente nei primi sei mesi del 2018, i posti vacanti degli uffici vacanti sono diminuiti. Gli attori del mercato sostengono che la domanda degli uffici è aumentata costantemente e che questo è uno dei segmenti più instabili. Stela Dhami, a capo di Colliers International, afferma che l’Albania rimane un mercato immobiliare dinamico, in crescita sia nel settore retail sia negli uffici di noleggio.

Anche per l’ingegnere Jennifer Jahja di Tirana Real Estate, la domanda di ambienti aziendali è cresciuta. “In termini di locali commerciali, parliamo qui di uffici che non sono al primo piano, ci sono sempre richieste. La domanda proviene da nuove aziende che vengono aperte o spostate da uffici esistenti a ambienti più grandi o verso aree commerciali più accessibili “, afferma Jahja per” Monitor “.
“Per questo segmento del mercato immobiliare ci sono offerte interessanti sia in superficie, sul luogo e sul prezzo. Secondo me, l’unico problema che dobbiamo affrontare è l’amministrazione del palazzo. Un ufficio con una media di 10 dipendenti non è adatto ai piani superiori “, – aggiunge Jahja.

Le prestazioni positive per questo mercato sono confermate anche da Genc Zike, agente immobiliare dell’agenzia Devin. Spiega che fino ad ora la domanda d’ufficio ha avuto una performance positiva. Zike effettua una classificazione degli uffici in: uffici negli appartamenti esistenti; al secondo piano dei nuovi palazzi, così come gli uffici nei centri commerciali. Secondo lui, la domanda di ufficio proviene da società albanesi, anche da società straniere.
Riferendosi ai dati di Colliers International, la maggior parte dell’offerta (circa il 77%) si trova nel centro della città e all’interno dell’area del ring, mentre il resto degli uffici (circa il 23%) si trova nella periferia di Tirana.

Nel primo semestre del 2018, il numero di uffici non uffici è leggermente diminuito dal 9,82% nel primo semestre 2017 al 9,29% nel primo semestre del 2018, principalmente a causa del trasferimento di piccoli uffici.
Nel primo semestre del 2018, la maggior parte della domanda riguardava gli uffici di qualità.

Affitti costosi

Le tariffe di affitto dell’ufficio variano da aree ed edifici. Secondo i dati storici agenzia Tirana patrimonio immobiliare, i prezzi d’ufficio variano da 4-6 euro al metro quadro in un edificio esistente a Tirana e fino a 25 euro al metro quadro in centri d’affari come la Torre Drini, Twin Towers, o centri altri che sono dedicati solo agli affari. Secondo l’agenzia DevInf, i prezzi d’ufficio che vanno da 6-10 euro a Tirana a seconda delle condizioni di uffici, mentre gli uffici dei prezzi centri commerciali sono più elevati.

Per gli uffici negli edifici dedicati, Colliers International, nella sua recente pubblicazione sul mercato immobiliare di Tirana, riporta che il prezzo medio per metro quadrato degli uffici nel 2018 era di 15,4 euro al metro quadrato. Il prezzo medio riflette un leggero aumento rispetto al 2017 quando era di circa 15,2 euro al metro quadrato.

Negli ultimi 8 anni, i prezzi più bassi sono stati registrati nel periodo 2013-2016, secondo Colliers, circa 14 euro al metro quadrato.
Secondo il rapporto di Colliers, il mercato degli uffici ha raggiunto un livello di maturità, che è anche mostrato nel grafico dei prezzi, che negli ultimi anni non è cambiato sostanzialmente. Tuttavia, a causa di aree limitate di uffici di qualità, i proprietari terrieri avevano il potere di negoziare, specialmente per le grandi aree. Ma questo dovrebbe concludersi con la nuova offerta di venire sul mercato.

Gli affitti medi per gli edifici ad uso ufficio in classe A, secondo il rapporto Colliers, erano di 19,5 euro al metro quadrato.
Persino le grandi aziende oggi cercano locazioni più economiche. L’ultimo caso è quello della sede della Raiffeisen Bank, che è passata da ETC a un edificio nel comune di Parigi ad un costo molto inferiore.

Prendi la superficie libera

Alla fine del primo semestre del 2018, l’offerta totale sul mercato degli uffici non rifletteva alcun cambiamento, con un totale di 107.107 metri quadrati, comprese le costruzioni A, B, B + e le costruzioni miste. Secondo il rapporto Colliers, le aree insolite nel centro città sono scese di 438 metri quadrati, rispetto al 2017, in calo dal 9,82% al 9,28%. Questo declino delle aree non finite è dovuto principalmente al trasferimento delle imprese. La richiesta di più uffici qualitativi è aumentata a causa di delocalizzazione o espansione.

La maggior parte delle richieste è stata generata da società che avevano concluso contratti di leasing nel 2018 e sono state trasferite da spazi residenziali a locali commerciali dedicati. Il resto della domanda proveniva da aziende che richiedevano location migliori e ambienti di qualità superiore.

Stranieri in cerca di un ufficio

Le persone straniere che sviluppano la propria attività in Albania sono anche alcuni dei gruppi principali che richiedono ambienti d’ufficio. Le agenzie immobiliari sostengono che la maggior parte di esse opera nel settore dei servizi. Dai servizi, il posto principale occupato dal Call Center, ma non ci sono anche attività di consulenza. Generalmente, questi si trovano al secondo piano dei palazzi, che sono in costruzione per essere uffici. In generale, il Call Center richiede ambienti “open space” con grandi finestre, su una superficie di 70-200 metri quadrati.

Secondo i dati di INSTAT, nel 2017 il numero di imprese straniere e albanesi attive in Albania è stato di 6295, di cui la maggior parte (76%) sono imprese con 1-4 dipendenti, che richiedono il modesto spazio ufficio per operare, circa 566 sono imprese con 5-9 dipendenti. Mentre con 10-49 dipendenti ci sono circa 608 imprese attive (straniere e albanesi) che operano nel paese. Le imprese attive, create solo con capitale straniero in Albania, sono circa 3700, di cui 2776 operano nel settore dei servizi.
La maggior parte delle imprese straniere e albanesi (73%) opera nel settore dei servizi.

L’Albania sta tornando in un posto attraente non solo per le imprese ma anche per gli stranieri che vengono a lavorare e vivono in Albania. Durante il 2017, il numero degli stranieri residenti composto da uomini 8395, in aumento del 0,9% rispetto al 2016 e 4511 le donne in aumento del 7,5% rispetto al 2016. Il numero di stranieri per motivi di lavoro, nel 2017, erano 6.334 e rappresentano il 49,1% del totale degli stranieri rispetto al 50,0% del 2016.

Un edificio per uffici dedicato

La compagnia di costruzioni di Orion ha iniziato a costruire un edificio dedicato che servirà le imprese a sviluppare l’attività economica. Sebbene il progetto sia ancora in una fase iniziale, Rudina Murati, direttrice del marketing e delle vendite della società, afferma di aver avuto interesse nel leasing da varie aziende. Spiega a Monitor che per la costruzione di questo ufficio dedicato all’ufficio, hanno iniziato a uscire dalle esigenze del mercato. Secondo la signora Murati, l’edificio non sarà un complesso enorme e non sarà compromesso dall’offerta che dovrebbe essere aggiunta dalle nuove torri.

Murati dice che questo progetto porterà circa 2800 metri quadrati di spazi per uffici, 3 piani di parcheggio e 8 piani di uffici. L’azienda ha pensato che l’edificio non sarà disponibile per la vendita, ma sarà affittato a lungo termine in tre anni. Dato che è ancora in una fase iniziale, non hanno fissato un prezzo di affitto, eppure Murati spiega che esso varierà dall’attività.

Molti uffici per poche grandi aziende

La crescita significativa degli uffici non è in linea con il modello economico con cui oggi opera l’economia albanese, che si basa su piccole imprese con 1-4 dipendenti. Gli attori del mercato affermano che l’aggiunta di spazi per uffici viene svolta in modo caotico e inaudito, il che può influire sulla creazione di una bolla in futuro.

I dati di INSTAT mostrano che il 94% delle imprese attive nel paese ha 1-9 dipendenti. Le imprese ad alta proprietà occupano una bassa percentuale del totale, con 10-49 dipendenti pari a 6290, mentre le imprese con più di 50 dipendenti erano 1828, a fronte di circa 120.000 in totale. La dimensione delle imprese ha certamente un impatto sul mercato degli affitti ufficio. Stela Dhami afferma che per questo motivo, la maggior parte delle transazioni di mediazione vengono effettuate per uffici tra 100 e 250 m2.

Le piccole imprese hanno generalmente un fatturato annuale basso e quindi non possono permettersi ambienti aziendali ad alto costo. L’affitto degli uffici è uno degli elementi più importanti nei costi operativi aziendali, spiega Dhami. I dati “monitorati” sui 200 maggiori datori di lavoro disponibili per il 2017 mostrano che solo 178 aziende hanno più di 150 dipendenti.

Di questi, molti di loro erano nel settore del gioco d’azzardo, già chiusi, in fuga, operanti in fabbriche fuori dalle città, nelle telecomunicazioni, che sono di nuovo spostati nella periferia, nelle banche e nei call center. Dhami afferma che le attività di outsourcing business-to-business (BPO) sono un potenziale paese, ma richiedono anche ambienti gratuiti.

Mercato dei negozi, domanda delle grandi aziende

La prima metà del 2018-su è stata caratterizzata da una crescente domanda di spazi commerciali di grandi dimensioni da parte di marchi internazionali. Inoltre, i negozi di aziende internazionali si stanno espandendo in modo aggressivo non solo nei principali centri commerciali, ma anche nelle strade principali.

Secondo il rapporto di Colliers, il mercato dei negozi è rimasto stabile, con uno stock stimato in circa 202.800 metri quadrati, esattamente come un anno fa. Nel primo semestre del 2018, la percentuale di superfici di negozi non attraenti è aumentata in modo significativo di circa il 4,13%, che secondo il rapporto di Colliers si è verificato perché l’Universe Shopping Center era in lavorazione.
L’affitto medio dei centri commerciali di Tirana è attualmente di circa 22,1 euro al metro quadro al mese, senza cambiamenti sostanziali dal primo semestre del 2017, con 22 euro al metro quadro al mese. Gli affitti nelle aree principali sono scesi a 52 euro al metro quadro al mese, essendo più attraente per le aziende internazionali che entrano nel mercato.

Tuttavia, per i grandi negozi, gli affitti variano a seconda della superficie e della posizione e vengono negoziati caso per caso.
Anche gli affitti sulle strade principali sono diminuiti leggermente nella prima metà del 2018, a 45 euro al metro quadro al mese da 48 euro al metro quadro. Inoltre, il divario tra i prezzi più alti e più bassi continua. Ciò è dovuto all’età e alle condizioni degli edifici sulle strade principali e alla categoria di attività da sviluppare.

I progetti che influenzeranno l’offerta d’affari consistono in Centri Commerciali Universali (QTU), Occhi di Tirana, National Arena, MET Tirana Building, Tower Forever Green e Downtown. QTU è il primo e uno dei centri commerciali di maggior successo in Albania, alla periferia di Tirana. Ha riaperto nel dicembre 2018, con una superficie totale di nuova costruzione di 47.000 metri quadrati, di cui 14.000 metri quadrati di spazio aggiuntivo. I restanti progetti sono nel centro di Tirana. La nuova offerta dovrebbe essere aggiunta alle strade principali e il centro città è di 20.200 m².

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